segunda-feira, 3 de outubro de 2011

Cadastro Multifinalitário - Parte 2 (A Parcela)


Para que um cadastro territorial seja multifinalitário, é essencial que ele possa ser utilizado por todos os órgãos e instituições como uma base cadastral que supra suas demandas, sem necessidade de alterações ou de adaptações em sua estrutura.

Para que isso seja possível, é necessário definir a unidade territorial que será objeto de levantamento desse Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). 
Diante dos diversos interesses e necessidades dos órgãos e instituições que irão utilizá-lo, o objeto do CTM deve ser a parcela, que pode ser definida como a menor unidade territorial cujo levantamento seja jurídica e economicamente relevante.
Convém repetir o conceito, com o merecido destaque:
Parcela é a menor unidade territorial cujo levantamento seja jurídica e economicamente relevante.
Os exemplos a seguir servem bem para ilustrar a situação:
Figura 1 - Imóveis rurais segundo o conceito agrário (Incra).

Figura 2 - Imóveis segundo o direito civil (propriedade imobiliária).

Ao analisar o imóvel "Incra nº 1", verifica-se que ele engloba as matrículas 1 e 3. Portanto, a utilização do "imóvel agrário" não serve para definir o direito de propriedade, pois a divisão entre as matrículas 1 e 3 seriam perdidas. Por outro lado, a utilização da "propriedade imobiliária" (matrícula) como objeto de levantamento supre ambas as necessidades, pois cada matrícula teria a sua completa delimitação e o "imóvel agrário" seria formado pelo somatório de ambas as matrículas.

No caso dos imóveis Incra nº 2 e Incra nº 4, estes coincidem perfeitamente com as Matrículas 2 e 6. Portanto, tanto faz a utilização do "imóvel agrário" como a "propriedade imobiliária" como objeto de levantamento cadastral, pois ambos os conceitos suprem as duas necessidades.
No entanto, a mesma facilidade não é encontrada no imóvel Incra nº 3, pois este é formado pelas matrículas 4 e 5 e por uma área não titulada. Nesta hipótese, nenhum dos conceitos de imóvel supre todas as necessidades, pois a utilização do "imóvel agrário" esconde as duas matrículas e a área de posse; e a utilização da "propriedade imobiliária" como base seria insuficiente, pois a área de posse seria ignorada e o "imóvel agrário" não seria inteiramente representado nesse cadastro.
Além dessa situação envolvendo áreas não tituladas, há também outros itens de interesse geral que merecem ser considerados na formação de uma boa base cadastral multifinalitária. Um bom exemplo é a reserva legal, que é uma parcela do imóvel rural em que o proprietário deverá preservar a mata nativa.


Figura 3 - A inclusão da Reserva Legal na base cadastral multifinalitária.


Diante dessa nova situação, em que se verificou, por exemplo, o interesse de se incluir a reserva legal, a divisão desse mesmo território em parcelas resultaria na seguinte situação (Figura 4):
Figura 4 - Parcelas existentes numa determinada região.

Com essa estrutura, a utilização do CTM será viabilizada a qualquer instituição, qualquer que seja o conceito de unidade imobiliária adotado por ela.

Com base na informação do órgão ambiental, haverá nessa base cadastral a delimitação das reservas legais, cuja fiscalização não se limita a esses órgãos, pois tal área implica no cálculo de tributos (interesse da Receita Federal do Brasil) e na classificação do imóvel rural (interesse do Incra).

Figura 5 - A parcela nº 2 é a Reserva Legal da Matrícula 1.

Essa base cadastral permite a indexação das parcelas de acordo com o interesse específico de cada instituição que o utilize. Para identificar o proprietário de determinado imóvel que será, por exemplo, objeto de desapropriação, o Poder Público expropriante deverá antes conhecer a configuração física da "propriedade imobiliária", que é representada pela matrícula do Registro de Imóveis. Neste nosso exemplo, o imóvel de Matrícula 1 é representado pelo conjunto das parcelas 1 e 2 (Figura 6).
Figura 6 - As parcelas 1 e 2 delimitam o imóvel de Matrícula 1.

O mesmo ocorre para a formação do cadastro do Incra, que utiliza o conceito agrário de imóvel (Estatuto da Terra, artigo 4º, Inciso I). O imóvel cadastrado como "Incra nº 1" é representado pelo conjunto das parcelas 1, 2, 3 e 4.


Figura 7 - As parcelas 1, 2 3, e 4 delimitam o imóvel rural "Incra nº 1".

Portanto, uma parcela de um Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) pode representar:
  • um imóvel matriculado (conforme o registro imobiliário);
  • um conjunto de matrículas (o "imóvel agrário" cadastrado no Incra); 
  • apenas uma parte da matrícula (a reserva legal); ou
  • qualquer outra área de interesse, seja ela titulada ou não (área de posse).

Se o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) levar em conta o conceito de parcela (a menor unidade territorial cujo levantamento seja jurídica e economicamente relevante) para a formação de sua base cadastral, o País finalmente terá um verdadeiro cadastro multifinalitário, que atenderá um maior número de necessidades, colaborando para o desenvolvimento econômico e social do Brasil.




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